Ülke olmadan devlet olmaz. “Toprak; devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir”.
1071 Malazgirt meydan savaşından itibaren tarihi süreç içerisinde bu topraklar için çok büyük bedeller ödenmiştir ve halen de ödenmektedir.
“Yüce Atatürk’ün buyurduğu üzere “ ulusumuz çok büyük özveriler ve binlerce şehit vererek kurtuluş savaşını kazanabilmiştir”
Milli kültürümüzde vatan topraklarının canımız kanımız, atalarımızdan bizlere kutsal emanet olarak bırakıldığı algılanmaktadır. Onun içindir ki; vatan evlatları kına yakılarak ve davul zurna ile askere gönderilmekte, “vatan sana canım feda” türküleri ile eğitilmektedir.
Dün Çanakkale’yi geçemeyenler ve Sevr’i gerçekleştiremeyenler emellerine ulaşabilmek için yeni metotlar, hileli ve örtülü yollar deneyebilirler bu hususa dikkat edilmeli ve uyanık olunmalıdır.
Yabancı uyruklu gerçek kişilere ve tüzel kişiliği olan Yabancı ticaret şirketlerine “mesken bina, tarla ve arazi “ satılmasının amacı ve gerekçesi nedir?
Bu uygulamada : “Kamu yararı var mıdır”?
Konunun; ön yargıdan uzak, samimiyetle, saydam bir şekilde analiz edilerek, bütün yönleri ile kamuoyunun bilgisine sunulması, bu konudaki kuşkuların giderilmesi ilgililerin ve aydınların görevi olduğuna inanmaktayım.
Kapsamlı ve çok karmaşık olan bu konu hakkında fazla detaya girmeden özet olarak gerekli görülen bilgiler aşağıda değerlendirmelerinize arz edilmiştir.
BU KONUDAKİ HUKUKİ MEVZUAT:
Osmanlıda Tüzel kişilere mülkiyet hakkı verilmemiştir. Gerçek kişilere ise 08.06.1868 tarihli “ Tebaa-I ecnebiye nin emlake mutasarrıf olmaları hakkındaki” kanunla verilmiştir. Bu kanun Osmanlı devletinin ekonomik olarak sıkıntılar döneminde, Avrupa ülkelerinden kredi alabilme için o dönemin konjonktür’ el şartları içerisinde yürürlüğe konulmuş ancak, 1. Dünya savaşına kadar devam etmiştir. (uygulandığına ne kadar taşınmaz satıldığına dair bir kayıt bulunamamıştır)
T.C.nin kuruluş belgesi olan 23 temmuz 1923 de imzalanan “Lozan barış antlaşması ve antlaşmaya ek “Lozan ikamet ve selâhiyeti adliye mukavelesinde” yabancıların ülkemizde gayrimenkul edinebilmeleri için “tam Karşılıklılık”(tam mütekabiliyet) ilkesi esas olarak kabul edilmiştir.
18.03.1924 tarih ve 442 sayılı kanunun 87. Maddesi ile de yabancılara köylerde taşınmaz edinimi yasaklanmıştır.
Daha sonra yabancılara taşınmaz edinimi konusunda cumhuriyet dönemindeki ilk yasal düzenleme 22.12.1934 tarih ve 6422 sayılı kanun ile yapılmıştır. Bu kanunun 35. Maddesinde yabancıların gayrimenkul edinimlerinde “tam Karşılıklılık” ilkesi korunmuştur. 36.maddesinde ise yabancıların gayrimenkul edinebilmesi için bazı sınırlamalar getirilmiştir. Örneğin köylerde gayrimenkul edinmeleri yasaklanmış” Köy dışı alanlarda 30 hektar ile sınırlanmış ve miras yolu ile intikali de yasaklanmıştır.
Bu düzenlemeden sonra 21.06.1984 tarih ve 3039 sayılı yasa ile yapılan düzenlemede “Karşılıklılık” ilkesinin hangi ülkelere uygulanacağı konusunda Bakanlar kuruluna yetki verilmesi öngörülmüş ancak bu düzenleme Anayasa mahkemesinin 13.06.1985 tarih 1984/14 esas ve 1985/7karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
22.04.1986 tarih ve 3278 sayılı yasayla yapılan düzenleme ile;
Tapu kanununun söz konusu 35. Maddesine: “Bakanlar kurulunca Milli menfaatler ve milli ekonomide faydalı gördüğü hallerde; “hangi ülkelerin veya hangi ülkelerin uyruğundaki gerçek kişilerin mütekabiliyet şartından müstesna tutulacağı” ibaresi eklenmiştir. Bu düzenleme de Anayasa mahkemesince 09.10.1986 tarih ve 1986/18 esas ve 1986/24 karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Daha sonra; 03.07.2003 tarih ve 4916 sayılı yasayla (İlgili yasa madde 19) yabancıların taşınım ediniminde yeni düzenlemeler yapılmıştır.
1-) Karşılıklılık kavramı yeni bir tanıma bağlanmıştır şöyle ki: “Yabancı ülkenin taşınmaz edinimdeki kendi vatandaşına tanıdığı hakların T.C. vatandaşına da tanınmış olmasılılık esas alınmıştır.
2-) Yabancı uyruklu gerçek kişiler yanında, yabancı ülke kanunlarına göre kurulmuş tüzel kişiliğe sahip ticari şirketlere de kanuni sınırlara uymak şartı ile taşımaz edinebilmeleri sağlanmıştır.
3-)Tapu kanunun 36. Maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Bu madde hükmü yerine 35. Maddenin 3. Fıkrasına ekleme yapılarak “Yabancı gerçek kişilerin hukuki işlem ve ölüme bağlı tasarruf yoluyla 30 Hektardan fazla taşınmaz edinebilmeleri Bakanlar kurulunun iznine tabi kılınmıştır.
4-) Karşılılık ilkesi gerçekleşmese dahi miras yolu ile intikal eden taşınmazlar miktar kısıtlanmasından muaf tutulmuştur ve paraya çevrilebileceği öngörülmüştür.
5-) 18.03.1934 tarih ve 442 sayılı köy kanununun 87. Maddesi yürürlükten kaldırılarak, yabancı uyrukluların köy sınırları içinde de taşınmaz ediniminin önü açılmıştır.
6-) 35. Madde ile ilk defa yabancı gerçek kişiler lehine sınırlı aynı haklara ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu hususa yönelik uygulamada “karşılıklılık ” şartı aranmamıştır.
Bu kanunla getirilen düzenlemelerde Anayasa Mahkemesinin 14.03.2005 tarih ve 2003/70 esas ve 2005/14 karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Daha sonra 29.12.2005 tarih ve 5444 sayılı yasanın 1. Maddesinde aşağıda belirtilen düzenlemeler yapılmıştır.
1-) Karşılıklılık ilkesine uyulması muhafaza edilmiştir. Sınırlı ayni haklar bakımında da karşılıklılık ilkesi muhafaza edilmiştir.
2-) Karşılıklılık ilkesinin belirlenmesinde hukuki ve fiili durumun esas alınacağı belirtilmiştir.
3-) Yabancı gerçek kişilerin sadece mesken ve işyeri olarak taşınmaz edinebileceği hükmü getirilmiştir.
4-) Ülke bazında 2.5 hektar, il bazında binde 5’i geçmemek üzere Bakanlar kuruluna yetki verilmiştir,
Bu düzenleme de Anayasa mahkemesinin 11.04.2007 tarih ve 2006/35 esas ve 2007/48 karar sayılı kararıyla iptal edilmiştir.
Bu aşamaya kadar yapılan kanuni düzenlemeler 4 kez Anayasa mahkemesince tamamen ya da kısmen iptal edilmiştir. İptal kararlarının gerekçelerinde yüksek mahkemece özetle:
a-) Lozan barış antlaşmasına ek mukaveledeki “tam karşılıklılık” koşulunun ihlal edildiği, içinin boşaltıldığı yada gevşetildiği, b-) iktisadi maksatla ülke topraklarının yabancılara devrinin sakıncalı görüldüğü, c-) toprağın devletin vazgeçilmesi olanaksız egemenlik asli ve maddi unsurun, egemenliğin ve bağımsızlığın simgesi olduğu, ülke devlet otoritesinin geçerli olduğu alanı temsil ettiği, d-Bakanlar Kuruluna sınırları belirlenmeyen yetkilerin verilmesini yasama yetkisinin devri anlamına geleceği bu durumun kuvvetler ayrılığı ilkesi ile bağdaşmadığı,
e-) karşılıklılık şartıyla dahi yabancı tüzel kişilerin taşınmaz edinimlerinin sakıncalı görüldüğü,
f-) Toprak bir kere elden çıktımı geri alınmasının kolay olmadığı,
Saptamalarına yer verilmiştir.
Anayasa Mahkemesince peş peşe yapılan iptaller sebebiyle, saptanan hususlar dikkate alınarak 03.07.2008 tarih ve 5782 sayılı yasayla yapılan düzenleme ile 35. Maddede bir kez daha değişiklik yapılarak; “ merkez ilçe ve ilçeler bazında Uygulama imar planları ya da mevzi imar planlarının %10 nu aşmamak ve en çok 2.5.hektara kadar yabancı gerçek kişilere taşınmaz mal edinimi ve kısmi ayni mal edinme hakkı getirilmiştir” Bu düzenlemede de karşılıklılık ilkesi korunmuştur.
Bu konuda en son ve en kapsamlı düzenleme 03.05.2012 tarih ve 6302 sayılı yasayla yapılmıştır ve halen yürürlükte bulunmaktadır.
Bu yasaya göre: yabancı uyruklu gerçek kişilere ve yabancı devletlerin kendi mevzuatına göre kurulmuş Tüzel ticari şirketlere taşınmaz edinimdeki esaslar aşağıda belirtilmiştir.
1-) Yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmaz ediniminde ve kısmı ayni mal ediniminde “Karşılıklılık” ilkesine yer verilmemiştir. (kaldırılmıştır) 2-) Kanuni sınırlamalara uyulması kaydıyla uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan gerçek kişilere T.C. de taşınmaz mal ve sınırlı ayni mal edinebilecekleri hükmü getirilmiştir. Buna göre:
a-) İlçe bazında uygulama imar planı mevzi imar planı sınırları içerisinde kalan toplam alanın yüz ölçümünün %10 unu aşmama şartı kaldırılarak yerine özel mülkiyete konu olan arazi yüz ölçümünün %10 kadar yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmaz edinme hakkı ve kısmi ayni hak edinebilmesi sağlanmıştır. “Alınacak taşınmaz mesken veya işyeri olarak kullanma şartı kaldırılmıştır.
b-)Ülke bazında30 hektara kadar, yabancı gerçek kişilere( Bakanlar kurulunca 60 hektara çıkarılabilir) taşınmaz mal edinimi ve sınırlı ayni hak edinimi hakkı verilmiştir.
c-) Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlere taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak edinimlerini “ülke, kişi, coğrafi alan, bölge, süre, sayı, oran, nitelik yüz ölçüm, miktar belirleme, kısmi ve tamamen durdurma veya yasaklama konularında Bakanlar Kurulu’na yetki verilmiştir.
d-)Mesken ve işyeri dışında da taşınmaz edinim hakkı getirilmiştir. Bu suretle tarımsal alandaki arazilerde yabancı uyruklu gerçek kişilere taşınmaz edinim hakkı tanınmıştır.
e-) Kendi ülkelerinde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe haiz ticaret şirketleri ancak özel kanun hükümleri ile taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.
7-)Yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerine satın aldıkları “Üzerinde yapı bulunmayan taşınmazlar” için geliştirdikleri projeyi iki yıl içinde ilgili bakanlığa verecekleri hükme bağlanmıştır. Proje onaylandıktan sonra tapunun beyanlar hanesine kaydedileceği, projenin süresi içerisinde bitirilip, bitirilemediğinin denetleneceği ve takip edileceği, projenin gerçekleşmemesi durumunda azami iki yıl içerisinde tasfiye edileceği ve paraya çevrilerek bedelin hak sahibine ödeneceği kayda bağlanmıştır.
Yabancı uyruklulara taşınmaz edinimi ile ilgili en son yasal düzenlemenin iptali konusunda anayasa mahkemesine açılan iptal davası, Anayasa Mahkemesi Daha evvel 4 defa iptal davasındaki gerekçelerin den dönmüş, Yüce mahkeme iptal talebini oy çokluğu ile 10.17.2013 tarih ve 2012/75 esas ve 2013/88 kara sayılı kararıyla ret etmiştir. Karara muhalif kalan Sayın üyelerin (5 sayın üye) daha evvelki iptal kararlarındaki iptal gerekçelere dayanarak karara katılmama şerhi koydukları anlaşılmaktadır. Sonuç olarak bu yasanın uygulanmasında her hangi bir yasal mani kalmamıştır.
AVRUPA ÜLKELERİNDE YABANCILARA TAŞINMAZ EDİNİMİNDEKİ UYGULAMALAR.
A.B ülkelerinde de bir kısım kısıtlamalar mevcuttur. Örneğin Danimarka, İrlanda ve Avusturya da; tüzel kişiler ve ticaret şirketlerinin taşınmaz mal ediniminde özel kurallar ve kısıtlamaların mevcut olduğu, yeni üyelerden Estonya, Polonya, Slovakya, Malta ve Macaristan da kendilerine tanınan geçiş dönemi boyunca benzer kısıtlayıcı kurallar mevcuttur. Fransa, Almanya ve Lüksemburg gibi ülkelerin dışında kalan birçok ülkede sınırlamalar tarım alanlarında yoğunlaşmaktadır. Hatta tarım alanlarının yabancıların taşınmaz edinimine acık tutulmaması genel bir ilke olarak benimsenmektedir. Henüz ülkemizin A.B. ne girmeden yabancı uyruklulara taşınmaz edinmesine izin verilmesi büyük eşitsizlik, dengesizlik ve karşılıksız tek taraflı bir ödün niteliğinde ülkemizin aleyhine sonuç verecek bir uygulama olarak değerlendirilmektedir.
ÜLKEMİZDE YABANCILARA NE KADAR TAŞINMAZ SATILMIŞTIR:
Cumhuriyetin kuruluşunda 2003 yılına kadar 80 yıllık cumhuriyet tarihinde yabancılara satılan toprak miktarı toplam 11 milyon m2 dir. 2002 den 2011 kadar 10 yıllık döneme bakıldığında yabancı gerçek kişilere 75.893.700 m2, Yabancı ortaklı ve yabancı sermayeli şirketlere 30.186.277 m2 olmak üzere toplam. 136.186.277 m2 olup bu miktar 80 yılda satılanın 12 katıdır. 2011 yılından sonra TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) bu bilgileri yayınlıyordu artık yayınlamıyor 2015 sonu itibariyle mesken, işyeri, arsa bazında ne kadar yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilere satış yapıldığı bilgilerine ulaşılamıyor.
( Yukarıdaki bilgiler Anayasa Mahkemesinin 10.17 3013 kararına ait dava dilekçesinden alınmıştır)
Manisa Milletvekili Erkan Aksoy’un yazılı soru önergesine karşılık olarak : Çevre ve şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktarın açıklamasına göre: Ülke genelinde 2003-2012 kadar 139.828 kişiye, 153183 adet toplam 137.192.231 m2 taşınmaz mal satıldığı, bunun 126.119.800 m2 sı ana taşınmaz, 11.072.430 m2 ise kat mülkiyeti olduğu cevaben ifade edildiği anlaşılmıştır
2007-2013 Dönemi 9. Kalkınma planında (T.H.G.M. verilerine göre): 15.05.2005 itibarı ile Ülkemizde 272.511.492 m2 büyüklüğündeki 49.567 taşınmazın 52.818 kişiye satıldığı en fazla mülk edinen ülkelerin Suriye, Lübnan, İngiltere, A.B.D. mısır vatandaşları olduğu kayıtlıdır.
Yukarıda belirtilen bilgilerde farklılıklar olup bu bilgiler genel bir bilgi edinme amacıyla değerlendirilebileceği, net ve sağlıklı bir değerlendirme yapılabilmesi için: gerçek durumun 2015 sunu itibarı ile ilgili kurumlarca kayıtlarındaki konuyla ilgili bilgilerin kamuoyunun bilgilerine sunulması ile mümkün olabilecektir. Bu itibarla T.K.G.M İle TÜİK kayıtlarının ulaşılabilirliğinin önündeki engellerin kaldırılması gerekmektedir.
Ülke bazında: “Almanya, İngiltere, Rusya, Belçika, Hollanda, İsveç, Danimarka, Suriye, Mısır, Sudi Arabistan, Küvet, A.B.D., İsrail, Mısır.” Uyruklu yabancıların taşınmaz aldıkları anlaşılmaktadır.
Ülkemizde yoğun olarak taşınmaz satın alınan iller ( bu illerin ilçeleri dahildir ayrıca belirtilmemiştir) şunlardır; İstanbul, Bursa, Antalya, Muğla, Konya, Trabzon, İzmir, manisa, Harran Bölgesi, Aydın, Denizli ve kısmen diğer iller.)
TÜRKİYE CUMHURİYETİNİN ARSA ENVANTERİ NE KADARDIR.
Ülkemizin Gerçek alanı 814.578 km2 olup, iz düşümü ise 780.578 km2 dır. Bu alanın %98.7 kara, %1.3 su alanlarıdır. Ülke genellikle dağlık, taştık olup, orman fundalık, çorak alanlar çıkıldığında “her türlü tarıma elverişli alan miktarı %6.5 dur. Ancak tarım arazilerimiz erozyon sebebiyle azalmaktadır.
Ülkemizde Rakamsal olarak yaklaşık 78 milyon hektar arazinin, %27.3 kuru tarım,%5.6 sulu tarım, %3.1 bağ bahçe ve özel ürün, %27.6 cayır ve mera,%29.8 orman ve fundalıktır. Ekilebilir arazi miktarı yaklaşık 26.6 milyon hektardır.(bu bilgiler 9. Kalkınma planından alınmıştır.)
Görüleceği üzere toprak sabit kalmakta hatta erozyonla azaldığı halde Nüfusumuz artmaktadır. Bu gerçek durum karşısında Toprak ve su kaynaklarımızın korunması ve elden çıkarılmaması aklın ve bilimin gereği olarak yurtsever tüm vatandaşlarımızın önde gelen görevi ve sorumluluğudur.
Asırlardan beri yurdumuz topraklarında gözü olan yabancıların bu emellerine prim verebilecek her türlü oluşumların dikkatle izlenmesi önleyici önlemlerin alınması bir yurtseverlik görevidir.
ARZ EDİLEN BİLGİLER IŞIĞINDA KONUNUN SORGULANMASI
1-) 6302 sayılı yasanın amacı olarak ”kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ilişkiler ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerden” bahsedilmekte ise de; soyut ifadeler ile tapu kanununda değişiklikler sonucu yabancıların toprak edinmesinin kolaylaştırılmasın da kamu ve ülke yararının, ne şekilde elde edileceği sorgulanmalıdır.
2-) Mesken yahut işyeri ayrımı yapılmaksızın toprak edinilen İlçenin özel mülkiyete tabi toplam alanın %10 oranındaki taşınmazların yabancı gerçek yahut tüzel kişiliğe haiz ticari şirketlere satılması, ülke genelinde 30 hektara kadar (ki Bakanlar kurulu tarafından 60 hektara çıkarabileceği de dikkate alınarak) tarım arazilerinin yabancı gerçek yahut tüzel kişiliğe haiz Yabancı ticaret şirketlerine satılması gelecek nesillerimiz için risk arz edip etmediği sorgulanmalıdır.
3-)Avrupa birliği ülkelerinde tarım alanlarının korunması amacıyla yasaklamalar söz konusu iken ve henüz Avrupa birliğine tam üye statüsü tanınmadan bu anda karşılıklılık ilkesini tek taraflı olarak kaldırılması önümüzdeki dönemde ülkemiz ve gelecek nesiller için risk arz edip etmediği sorgulanmalıdır.
4-) Taraf olduğumuz Avrupa insan hakları sözleşmesinin ek protokolü 17. Maddesi ile yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiliğe haiz ticari şirketlerin mülkiyet haklarına saygı duyulacağı hükmü söz konusu iken özellikle proje karşılığı taşınmaz satın alan yabancı şirketlerin projelerini hayata geçirememeleri halinde taşınmazın geri alınabilmesinin mümkün olup, olmadığı tartışılmalıdır.
5-) Ülkemizde taşınmaz edinen gerçek kişiler ve ticaret şirketlerin ait olduğu ülkelerle “siyası, diplomatik yahut askeri anlaşmazlıklar yaşanması halinde bu taşınmazların ve mülkiyet hakkı kazanan yabancıların durumlarının de olacağı? Ulusal ve uluslararası güvenlik konularında ülkemize herhangi bir zafiyet yaratıp, yaratmayacağı irdelenmelidir.
6-) Belki iyi niyetle Avrupa birliği uyum süreci nedeniyle yapılan bu değişikliklerin ortaya çıkarabileceği en önemli sorunun ülkemizde satın alınan taşınmazların yabancı devletlerin stratejik planları doğrultusunda bilinçli olarak ve devletlerin adına hareket eden yabancı gerçek yahut Tüzel kişiliğe haiz ticari şirketlerce alınıp, alınmadığı konusu mutlaka araştırılıp, irdelenmelidir.
7-) Her geçen gün artan nüfus yapımız ve ülkemize sığınan yabancı ülke vatandaşlarının durumu dikkate alınarak, ülkemizin topraklarının sadece % 6.5 nın tarım alanı olması ve bu topraklarında erozyon sebebiyle azalmakta olduğu gerçeği karşısında ülkemizin tarım topraklarının yabancılara satılması uzun vadede ülke menfaatlerine uygun olup, olmadığı nın araştırılması önemli ve şarttır.
SONUÇ: Jeopolitik önemi tartışmasız olan ülkemiz topraklarında asırlardır gözü olan yabancıların Yurdumuzu parçalamak ve paylaşmak amacıyla “ ulusumuza” dayattığı Sevr Antlaşması güçlü devlet geleneğimiz ve vatandaşlık bilinciyle “Yüce Atatürk’ün önderliğinde çok büyük özverilerle ve büyük bedeller ödenerek kazandığımız Kurtuluş Savaşı ile” ortadan kaldırılabilmiştir.
Savaş alanında amacına ulaşamayan yabancı devletlere yeniden imkan vermemek adına topraklarımızın satışının ancak karşılıklılık koşulu ile imkanlı hale getirdiğimizi özelliklede tarım arazilerinin satışını yasakladığımız hatırdan çıkarılmamalıdır.
Global dünya koşullarına uygun hareket etmek amacıyla yapıldığına inanılan yasal değişikliklerin bizden sonraki nesillerimizin geleceği düşünülerek, ufukların ötesinde farklı amaçlar barındıranlar olabileceği de dikkate alınarak Karar merciinde olanlar tarafından konunun yeniden ele alınması son derece önemlidir.
Unutulmamalıdır ki “Tarihten ders almayanları tarih affetmez” saygılarımla.
RAUF BEKİROĞLU